경매는 잘알아야

요즘은 부동산시장이 꽁꽁 얼어 있어 거래가 거의 이루어지지 않고 있다.

그럼에도 불구하고 일반인들은 부동산 경매시장만은 활성화되고 있다고 본다. 대게가 가장 좋은 재테크방법이 ‘부동산 경매’라고 인식하고 있고, 사실로 부동산 경매시장은 일반인들에게까지 대중화되어 자리매김하였다.

▶과거 10년전 IMF 시절에 경매로 주택 등 부동산을 취득하여 떼돈을 벌은 사람들이 많이 있었다.

▶그런데 10년후 지금은 어떠한가를 생각해볼 필요가 있다할 것이다.

“지금이 그때와 같다. 그러니 경매로 한몫 잡아야 한다.” 라는 주장이 있고, “지금은 그때와는 전혀 다르다. 훨씬 더 어려운 경제 위기로서 3, 4년간 장기간 침체상태에 빠질 것이다.”라는 주장이 있어 예측이 불능한 상태이다.

솔직하게 말한다면, 필자의 의견은 전자와 후자의 중간을 선택하고 싶다.

◆경매는 그렇게 만만치가 않다.

지금은 부동산시장에서 매수세가 붙지 않고 있다. 부동산 담보대출로 인하여 대출 원리금에 관한 부담으로 중개시장에서 극히 일부 제한된 급매물이 나오고 있고 경매시장에는 훨씬 많은 매물이 쏟아지고 있다.

분양시장에서는 쏠림현상으로 지역에 따라 극 대 극 현상이다.

따라서 부동산 전체시장의 대세는 극히 부진한 상태이다.

그 이유는 미국에서 시작된 서브프라임모기지 - 금융위기 - 경제 위기가 유럽, 아시아와 한국에까지 전 세계가 모두 경제 위기에 휩싸이게 되어 ‘세계가 한 덩어리’로 굴러 가고 있기 때문이다.

▶그렇기 때문에 10년전 우리 한국만의 IMF시절과는 전혀 다른 상황인 것은 분명하다.

▶또한 지금은 부동산 문제만이 따로 굴러가는 것이 아니라 ‘총체적인 경제위기와 더불어 부동산도 그 한 덩어리’로 섞여 굴러가고 있다.

따라서 부동산 경매시장이 그렇게 만만치가 않다.

이제는 부동산 가격이 한 순간에 폭락하거나 한 순간에 폭등하지 않는다고 보는 것이 옳은 판단이라고 본다. 가격이 떨어진다 하더라도 서서히 떨어질 것이고 오르더라도 서서히 오른다는 것이다.

경매물건이라고 하여 절반 가격 이하로 마구 폭락하지 않는다. 만일 절반 가격 이하로 떨어지는 경매 물건은 틀림없이 그 속에는 문제점이 숨어 있다고 봐야 한다.

제대로된 정상적인 물건은 비록 경매라고 하더라도 감정가100% 대비 1차 80%, 2차 64% 3차 51.% 4차 41%의 범주 내에서 매각되리라고 본다. 그 매각은 지역마다 다르고 물건의 종목에 따라 다르다.

만일 절반 이하로 떨어지는 경매물건은 어떤 것인지를 살펴보자.

①매수자가 인수부담해야 할 임차인이 많은 근린상가시설, 수십가구의 다세대주택 등

②유치권, 법정지상권, 별도등기, 가등기 등 특수물권물건

③비인기지역, 호재가 전혀 없는 지역의 임야 등

④인도집행, 명도집행등을 해야 하는 물건

⑤가처분 등 복잡하게 쟁송 중인 물건

매수인이 인수 부담해야 하는 임차권, 가등기 및 가처분 그리고 불법점유자들에 대한 명도 방법 등 살핀 바와 같이 경매 물건은 곳곳에 함정이 아주 많이 있다.

그러므로 초보 경매 참여자는 ‘매수 신청 대리인’등 전문경매컨설턴트로부터 컨설팅을 받아서 매수해야 할 것이다. 물건 분석이거나 권리분석이 그렇게 간단하지 않다는데 문제가 있다 하겠다.

아니면 초보자들은 경매전문가로부터 1:1 개인교수를 받아가며 충분하게 투자 준비를 한 다음에 2차로 실전에 들어가야 한다.

그리고 자기 혼자서는 안 된다. 배우자, 부모, 형제 등 가족들이 팀이 되어 돈을 합치고 투자 마인드를 합쳐야 한다. 컨셉이 정리되어야 한다. 수시로 컨설팅을 받아야 한다.