경매에서 양도세 면제의 적용시점 및 확인방법

 4.1 부동산 대책이후 논란이 되었던 양도세 면제 대상 및 기준 등이 확정이 되었다.

한번 정리를 해보자.

1) 양도소득세 면제 기준: 6억원 이하 이거나 또는 전용면적 85㎡ 이하

 

2) 양도소득세 면제 대상: (1)미분양, (2)신규주택 및 (3)1가구 1주택자(일시적 2주택자)가 보유한 집

 

3) 양도소득세 면제 시기: 법 시행일(2013.4.22)부터 올해말(2013.12.31)까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급해야함, 준공되지 않은 신규주택과 미분양주택은 정식 계약만 체결하면 됨.

 

4) 양도소득세 면제 혜택: 이들 주택을 매입하면 향후 5년간의 양도소득세가 면제된다.

 

5) 1가구 1주택자 확인 방법: 매도자가 매매 계약서에 시장, 군수, 구청장으로부터 1주택자 확인 날인을 받아 매수자에게 교부한다 (국토교통부는 지방자치단체에서 1주택자 유무를 요청하면 현재 운영하고 있는 주택전산망과 실거래가신고시스템에서 1주택 소유 여부를 확인해준다) -> 매수자는 향후 해당 주택을 판뒤 양도세 신고납부때 확인받은 매매계약서 사본을 과세 관청에 제출하면 된다.

일반 부동산 매매계약에서 상기 양도세 면제 혜택을 어떻게 적용할까?

1) 매매계약일의 변경

확정된 양도소득세 면제 시기에 따르면 2013.4.22이후 매매계약서를 체결하고 계약금을 지급해야 한다. 따라서,

매매계약체결후 아직 잔금납부전이라면 매도인과 매수인의 양자 합의로 매매계약서상의 계약일자를 2013.4.22이후로 변경하는 것이 바람직할 것이다.

 

2) 계약서상 특약사항

1가구 1주택자 확인은 매매계약서 작성이후에 매도인이 직접 구청에 방문하여 날인을 받아야 하므로, 계약체결당시 매수인으로서는 1가구 1주택자 여부를 확인할 수 없으며 확인날인도 매도인의 협조에 의존할 수 밖에 없다. 따라서, 매매계약체결시 1가구 1주택임을 보증하고, 확인날인에 대한 매도인의 협조를 의무화하는 다음과 같은 특약사항이 필요할 것이다.

[특약사항]

1. 매도인은 본 주택이 1가구 1주택에 해당됨을 보증하며, 계약체결 익일까지 매매계약서에 시장, 군수, 구청장으로부터 1주택자 확인 날인을 받아 매수인에게 교부하여야 함. 만약 1주택자 확인 날인을 받지 못한 경우에는 본 매매계약은 무효가 되며 계약금을 매수인에게 반환해야 함.

 

부동산 경매에서 상기 양도세 면제 혜택을 어떻게 적용할까?

1) 경매에서 매매계약체결시점은?

경매도 매매계약의 일종이므로 상기 요건 및 기준을 만족하면 양도세 면제 혜택을 받을 수 있다는 것은 분명하다. 그런데, 「경매」란 매도인이 매수를 희망하는 다수인으로부터 청약을 받고 그 가운데 최고가격의 청약한 자에게 승낙함으로써 성립하는 매매를 의미한다. 즉, 입찰공고는 청약의 유인이고, 입찰은 청약이며, 매각허가결정은 승낙에 해당한다. 따라서, 경매에서 매매계약체결시점은 매각허가결정일이 되며, 상기 양도세 면제 혜택을 받기 위해서는 2013.4.22이후에 매각허가결정된 경매물건만 혜택을 받을 수 있을 것이다.

 

2) 경매에서 1가구1주택자의 확인방법은?

정부가 발표한 1가구1주택자 확인방법에 따르면 매도자가 직접 구청에 방문하여 구청장으로 부터 매매계약서에 1주택자 확인 날인을 받아서 매수인에게 교부해야 되나, 경매에서 매도인(채무자)는 그럴 상황이 아니며 집이 날라가는 마당에 낙찰자를 위해 그런 서비스를 해줄 매도인은 거의 없을 것이다. 따라서, 경매에서는 특별하게 낙찰자가 직접 또는 법원(집행관)이 매도인(채무자)를 대신하여 1가구1주택자를 확인할 수 있는 방법을 마련할 필요가 있다 (정부나 대법원의 대책이 필요한 부분이다). 그런데, 전자는 정부가 마련한 규정과도 상치되며 낙찰자마다 개별적으로 확인을 받아야 하는 불편함이 있으며, 후자는 법원이 해당주택에 대해 일률적으로 확인을 받을 수 있어 편리하고 낙찰률 및 낙찰가를 높일 수 있는 장점이 있으므로 후자가 바람직할 것이다.

 

만약 후자의 대책이 마련된다면, 이런 예가 되지 않을까 예상해 본다 (사견임).

1) 매각물건명세서 작성전에 집행관의 현황조사시 집행관이 구청에 방문하여 경매물건 및 매도인(채무자) 인적사항을 제시하고 별도의 1가구1주택자 확인증을 발급받는다. (경매에서 매매계약서란 매각허가결정서가 되는데, 매각허가결정서가 나온후 구청을 방문하여 매각허가결정서에 확인날인을 받는 것은 실질적으로 불가능하기 때문)

2) 매각물건명세서의 비고란에 다음과 같이 기재하여 낙찰률 및 낙찰가를 제고시킨다.

[비고]

"본 물건은 구청으로 부터 1가구 1주택자로 확인되었음"

3) 낙찰자에게 매각허가결정서 교부시 상기 1)의 확인증을 첨부하여 교부한다.

양도세 면제 22일부터‥"불과 닷새 전 계약, 억울해"

4·1대책 양도세 면제 '22일부터' 적용
이전에 아파트계약 했으면 稅혜택 없어

[이데일리 박종오 기자]“양도세 면제 적용시점이 오늘부터라니 ‘멘붕’입니다. 어제까지 계약한 물량이 80% 가까이 됩니다. 먼저 계약한 사람들은 모두 혜택을 못 보고 추후 계약자만 이익을 보게 됐으니 분양하는 입장에선 굉장히 난처하게 됐습니다.” (‘대전 죽동 푸르지오’ 분양관계자)

정부가 ‘4·1 부동산대책’의 양도소득세 감면조치 적용시점을 국회 상임위 통과일인 22일부터로 확정하며 분양현장에선 일대 혼란이 빚어지고 있다. 양도세 감면은 집을 계약한 날을 기준으로 해 22일 이전 매매계약을 맺었다면 세제 혜택을 비껴가게 돼서다.

특히 최근 분양계약을 마친 단지들은 곤혹스러움을 감추지 못하는 모습이다. 계약자들이 불과 며칠 차이로 향후 집값이 오를 경우 수백만원에 달하는 세금을 물게 됐기 때문이다.

22일 금융결제원에 따르면 대우건설(047040)(7,690원 20 -0.26%)이 이달 초 대전 유성구 죽동지구에서 분양한 ‘대전 죽동 푸르지오’는 지난 17일 계약을 마쳤다.

이 단지는 전용면적 75~85㎡ 638가구로 이뤄졌다. 분양가는 최고 2억8540만원으로 ‘6억원 또는 85㎡이하’라는 신규주택의 양도세 면제 기준을 충족한다.

하지만 대책 적용시점이 22일부터로 정해지면서 아파트를 당첨받고 이미 계약금을 치른 수요자들은 고작 5일 차이로 세 혜택을 볼 수 없게 됐다. 개인 간 주택거래의 경우 당사자 간 합의로 계약서 날짜를 변경할 수 있지만 건설사로부터 분양받은 아파트는 기록이 남아 계약 일자를 변경하는 것도 불가능하다.

특히 무주택자라면 새로 매입한 집을 2년 이상 보유할 경우 이번 대책과 무관하게 양도세 비과세 혜택을 누릴 수 있지만 집을 이미 한 채 이상 갖고 있다면 사정이 다르다. 향후 5년 간 발생하는 양도차익에 대해 안 내도 되는 세금을 졸지에 물게 된 셈이다.

죽동 푸르지오 분양사무소 관계자는 “지난 주부터 문의가 이어졌을만큼 양도세 면제 시점에 대한 계약자들의 관심이 컸다”라며 “취득세 면제 시점과 같은 날로 정해질 줄 알았는데 막상 22일로 발표되니 당황스럽다”고 말했다.

대림산업(000210)(75,500원 200 +0.27%) 계열사인 삼호가 이달 대구 수성구 범어3동에서 분양한 ‘e편한세상 범어’ 역시 마찬가지인 상황에 놓였다. 전체 일반분양 710가구 모집에 5591명이 청약접수를 해 평균 7.87대 1의 높은 경쟁률을 보였던 이 단지도 지난 17일 매매계약을 마쳤다.

전용 85㎡가 최고 3억1900만원에 분양돼 면적과 집값 모두 대책의 수혜 대상이지만 계약일이 빨라 세금부과 대상이 됐다.

대림산업 관계자는 “당황스럽긴 하지만 법이 그러하니 뾰족한 대처방안은 없는 상황”이라고 말했다.