권리분석의 기초

권리분석의 기초

 

 

경매에서 권리분석은 돈과 직결될 만큼 중요한다. 권리분석이 물건의 입찰 및 취득에 관한 위험성을 판단하고 제거하는 과정이고, 물건분석은 경매물건의 내재가치까지 파악하여 수익을 창출하는데, 필요한 분석이라고 할 수 있다.

 

1. 서류상 권리분석

2. 현장 물건분석(임장활동)

3. 권리분석의 보완으로서의 물건분석

4. 물건분석을 위한 공부서류

5. 등기부등본을 쉽게 보는 방법

 

 

1. 서류상 권리분석

 

현장조사를 가기 전에 서류상 권리분석이 중요하다.

1) 우선 경매정보지상에 제공된 자료를 분석한다. 경매물건의 현황내용, 이용 상태, 위치, 가격 등을 꼼꼼히 검토한다.

2) 대법원에 첨부된 감정평가서를 자세히 분석해 본다. 집행법원은 감정인으로 하여금 목적 부동산을 평가하게 하고, 그 평가액을 참고하여 매각가격을 정한다. 법원에서는 감정평가액을 그대로 최저매각가격으로 정하고 있다.

3) 경매해당 물건과 관련된 공부서류를 발급하여 분석한다. 토지/건물등기부등본, 건축물관리대장, 토지대장, 토지이용계획확인서, 세대열람, 감정평가서, 현황평가서 등이다.

4) KB국민은행(아파트가격), 탁월한 선택(빌라시세), 임대사업수익분석, 산지정보시스템 등의 기타 인터넷을 통하여 가격을 조사한다.

5) 온나라 부동산정보 등 인터넷 지도를 활용하여 자세한 위치와 주변상황 등 전체적인 입지를 파악한다.

 

결론적으로 서류상 권리분석 없이 단순히 현장답사만 한다면, 큰 숲을 보지 못하고 나무만 보는 과오와 실패를 할 수 있다.

 

 

2. 현장조사를 통한 물건분석

 

만약 서류 물건분석없이 현장조사를 한다면, 중요한 사항을 놓치거나 다시 확인해야 할 사항이 생길 수 있음므로 만반의 준비가 필요하다.

 

- 임장활동에서 방문대상

1) 해당 물건지

2) 현지 부동산 중개업소(현지 2-3개 업소)

3) 관리사무소, 조합사무실, 권리자(은행, 유치권자), 소유자, 채무자, 임차인 등이다.

4) 주민자치센터(동사무소), 해당 구청

 

- 현장답사 요령

1) 물건의 현재 상태를 조사한다. 경매물건의 누수나 훼손 여부, 보존상태, 단수, 단전 등 하자 여부를 조사한다.

2) 물건의 현재 시세를 조사한다. 현지 가까운 중개업소 2-3곳을 방문하여 해당물건과 비슷한 부동산의 거래사례나 급매물, 매도가, 매수가 등을 조사하고, 인대가격을 자세하게 조사한다.

3) 물건의 내재가치를 분석한다. 지하철역이나 버스정류소 등 대중교통 시설에서 실제로 걸어서 가보고, 물건의 주변도 답사하고, 관공서도 파악한다.

(1) 현재의 가치 : 임차상황과 임차료 등 현재의 이용가치를 파악하고, 위나 교통사정, 관공서나 병원, 쇼핑몰이나 학교등의 편의시설의 유무를 분석한다. 주택은 주거환경을 조사하고, 상가는 주변 상권과 오피스텔로의 가능성 여부나 주차여건 등을 종합적으로 판단한다. 또한, 주변에 공실이 있는지와 최근의 가격변화추이가 상승세인지, 주변에 동일한 부동산의 추가 공급유무 등도 파악한다. 그리고 혐오시설이나 유해한 환경이 있는지도 체크한다.

(2) 미래의 가치 : 향후 지역변화나 대규모 개발 등을 염두에 둔 용도변경, 리모델링, 새로운 가치창출 등이 중요하다.

(3) 정비구역 : 경매 물건이 정비구역으로 지정이 되었다면, 해당구청과 조합 등을 방문하여 현재의 진행단계와 분양신청여부와 조합원 자격이 낙찰 후 승계되는지와 기타 권리가액, 이주비 등을 파악한다.

(4) 준비한 공부서류와 경매의 물건의 현황이 일치하는지 확인한다. 법원사이트에서 현황조사서를 참고하여 해당 부동산의 매각조건을 결정하기 위하여 부동산의 현황, 점유관계, 임차인, 임대보증금, 임대기간, 전입일자, 확정일자, 기타사항 등 임대차관계를 집행관으로 하여금 조사하게 하여 공식적으로 전달하는 매각 부동산에 대한 정보이므로 중요하다.

 

 

 3. 권리분석을 확인하는 물건분석

 

1) 임차인과 임대차 관계를 확인한다.

세대를 방문하거나 주변 주민 등을 탐문하여 소유자와 임차인의 특수관계 등을 파악한다. 주민자치센타에서 세대열람을 하여 주소를 두고 있는 사람들의 임대차 여부를 확인한다.

2) 경매물건의 현황을 확인한다.

제시외 건물이나 불법건축물 유무를 파악한다. 해당구청으로부터 낙찰 후 양성화가 가능한지와 이행강제금 부과여부 등을 확인한다.

3) 미납관리비를 파악한다.

관리사무소 등을 통하여 미납관리비나 기타 정보를 파악한다. 나중에 경매에 물건 낙찰 후에 인도나 명도에 유용하게 활용할 수 있다.

4) 유치권이나 지상권 등 선순위 인도권리대상에 대하여 확인한다.

유치권의 알림의 현수막 등이 게시되었는지, 명인방법 등 기타 및 점유여부를 파악한다. 유치권자를 직접 접촉하거나 기타 정보를 습득하는 것이 중요하다.

5) 기타 권리자를 파악한다.

가장 임차인으로 의심되면 주민자치센터에서 세대열람을 해보고, 은행 등을 찾아가 저당권설정 당시 무상거주확인서가 있는지와 임차인 조사내역 등을 파악해 본다.

 

 

4. 기본적인 공부서류 확인 

 

1) 건물등기부등본

2) 토지등기부등본

3) 건축물관리대장

4) 토지대장

5) 토지이용계획확인서

6) 세대열람

 

1) 건물등기부등본: 건물의 현소유자, 저당권 등 등기부상 권리관계

2) 토지등기부등본: 토지의 현소유자, 저당권 등 등기부상 권리관계

3) 건축물관리대장: 건축물의 현황 및 불법건축물유무, 건축물의 형태

4) 토지대장: 토지의 정확한 면적과 지목, 주소, 분필 등 탄생일자

5) 토지이용계획확인서: 해당지역의 지역과 지구, 용도와 지목, 공시지가,

토지와 관련된 규제, 공법상 이용제한 사항 확인

6) 세대열람: 전입세대원 확인

 

 

5. 등기부등본을 보는 방법

 

부동산 등기부등본은 건물, 토지가 따로 존재하며 아파트, 연립/다세대 등 집합건물은 하나의 등기부에 건물과 토지 등기내역이 기재되어 있다.

 

 

각각의 등기부 등본은 [표제부]-[갑구]-[을구]로 구성되며 표제부는 소재지, 지목, 면적, 구조 등이 표시된다. 건물등기부등본과 토지등기부등본은 표제부가 하나지만 집합건물은 '1동의 건물의 표시

㉮'와 ‘전유부분의 건물의 표시㉯'로 토지(대지권) 역시 '대지권의 목적인 토지의 표시'와 '대지권의 표시'로 나뉜다. ㉰ 해당 건물의 전용면적으로 주차장, 엘리베이터, 계단 등 공용면적을 제외한 것이다.

 

 

㉱ 대지권에 대한 표시로 1동 전체 대지권 중에 해당 부동산의 대지권이 얼마인지를 나타낸다. 대지권종류는 대개 '소유권대지권'으로 표시된다.

㉲ 와 같이 등기원인 및 기타사항에 ‘별도등기 있음’ 으로 표시되어 있다면 토지 등기부등본을 반드시 확인해야 한다.

㉳ 갑구는 해당 부동산의 '소유권에 관한 사항'을 기재하는 곳으로 소유권 보존/이전 등기 뿐만 아니라 소유권 행사에 제한을 줄 수 있는 가등기, 가압류, 가처분, 예고등기(소유권 관련), 경매개시결정등기 등이 기재된다.

접수일자 순서대로 등기가 되면서 순위번호가 매겨지며 '등기원인' 날짜는 순위번호에 전혀 영향을 미치지 못한다.

일반적으로 순위번호가 빠를 수록 배당절차에서 우선 배당을 받을 수 있다.

㉴ 최초 소유권 보존등기로 인해 등기부등본이 만들어지고 나서 소유권이 이전되었을 경우 가장 마지막에 있는 소유자의 이름이 현재 부동산의 소유자이다.

등기부등본 상 가장 마지막에 적혀있는 소유자와 경매사건의 소유자가 동일한지 확인해야 한다.

 

 

 

㉵ 을구는 '소유권 이외의 권리에 관한 사항'인 저당권, 근저당권, 전세권, 지역권, 지상권, 임차권 등이 기재되는 란이다.

㉶ 을구도 갑구와 마찬가지로 접수날짜 순서에 따라 순위번호가 매겨지며, 일반적으로 순위번호가 빠를 수록 배당절차에서 우선 배당을 받을 수 있다. 저당권(근저당권 포함)을 설정할 경우 채무자와 채권자가 표시되고 저당권은 실채권액이, 근저당권은 채권최고액이 기재된다. 전세권은 전세권자, 전세보증금액, 존속기간 등이 표시된다.

㉷ 등기부등본의 열람시간을 나타내는 것으로 경매개시결정 이후 추가적인 권리관계의 변동, 설정이 있을 수 있으므로 입찰 전 다시 확인해야 한다.

㉸ 등기부등본의 전체 페이지 수와 현재 보고 있는 페이지 수를 말한다.